En tant que propriétaire d’un bien immobilier placé en location, vous êtes soumis à certaines obligations fiscales, telles que la déclaration annuelle de vos revenus locatifs. En d’autres termes, vous devez déclarer l’intégralité des loyers perçus au service des impôts. Pour le contribuable non averti, cette opération peut devenir un vrai casse-tête. Entre les différents régimes d’imposition, le traitement des charges locatives et les abattements forfaitaires, sans oublier les évolutions fiscales, il y a de quoi s’emmêler les pinceaux ! Découvrez comment déclarer vos revenus locatifs en 2023 et choisir les bonnes options pour alléger la fiscalité de vos investissements immobiliers.
Pourquoi faut-il déclarer ses revenus locatifs ?
Les revenus fonciers, autrement dit les loyers perçus, sont des ressources qui émanent de la location de biens immobiliers gérés par leurs propriétaires ou des sociétés intermédiaires. Les locataires versent chaque mois une somme d’argent au bailleur, en contrepartie de la jouissance de son bien. Cette somme d’argent reçue par le propriétaire est imposable au même titre que les salaires, les rentes ou les pensions et fait l’objet d’une déclaration annuelle. En règle générale, les revenus fonciers sont déclarés dans la catégorie éponyme, mais il existe des exceptions que nous détaillerons plus loin.
Quel régime fiscal choisir ?
Lorsque la somme des loyers perçus chaque année est égale ou inférieure à 15 000 euros, il est possible de choisir entre le régime réel et le régime micro foncier. Chaque régime possède ses avantages :
Le régime micro foncier offre au contribuable un abattement de 30 % du montant des loyers perçus. Il s’agit d’un forfait correspondant aux charges locatives. Ces dernières ne doivent donc pas être déduites des revenus fonciers, ce qui simplifie les démarches des contribuables.
Le régime réel permet de déduire les charges locatives correspondant aux frais réellement engagés par le propriétaire (travaux dans les parties communes, gestion locative, réparations et entretien du bien). Il est plus avantageux lorsque les charges sont élevées.
Il est important de bien examiner votre situation avant de choisir l’un ou l’autre des régimes. Notez que, par défaut, le régime micro foncier est automatiquement assigné lorsque les revenus fonciers sont égaux ou inférieurs au plafond de 15 000 euros. Important : si vous optez pour le régime réel, ce dernier vous sera assigné de manière irrévocable pour 3 ans et vous ne pourrez plus revenir au micro foncier pendant cette période.
La procédure de déclaration des revenus locatifs dépend également du régime choisi :
- Dans le cadre du régime réel, vous devez déclarer le revenu net foncier, soit le montant brut des loyers perçus (correspondant au montant indiqué sur la quittance de loyer) après la déduction des charges. Attention, il ne faut pas confondre les charges locatives (incluses dans le loyer et payées par le locataire) avec les charges du propriétaire (frais de gestion du syndic, travaux, cotisations d’assurance, impôts fonciers). Les montants doivent être renseignés dans la déclaration n° 2044 et le calcul des charges doit être détaillé par le contribuable dans son espace personnel.
- Dans le cadre du régime micro foncier, il faut simplement indiquer le montant brut des loyers perçus dans la case 4BE du formulaire de déclaration n°2042. L’abattement de 30 % est calculé automatiquement.
Bon à savoir : si vous avez perçu un loyer en retard, sa déclaration doit être reportée à l’année d’encaissement. Par exemple, si vous avez perçu le loyer de décembre 2022 en février 2023, il sera compris dans votre déclaration de revenus 2024 pour l’année 2023.
Le cas des LMNP
Les loueurs de meublés non professionnels (LMNP) sont soumis aux mêmes obligations déclaratives que les propriétaires de logements nus.
Toutefois, le régime fiscal micro-BIC s’applique lorsque les revenus fonciers générés sont inférieurs au plafond de 72 600 euros.
Il s’agit alors de reporter les revenus fonciers de l’année en cours dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), même si la location de biens meublés n’est pas considérée comme une activité professionnelle.
Avec le régime micro-BIC, les contribuables profitent d’un abattement de 50 %, mais aucune charge ne peut être déduite.
Les loyers perçus doivent être renseignés dans la déclaration des revenus complémentaire, soit le formulaire numéro 2042 C PRO. L’abattement de 50 % est automatiquement calculé par l’administration fiscale.
La déclaration des investissements fonciers
Les investissements fonciers réalisés dans le cadre des dispositifs Pinel, Denormandie, Scellier, Besson ou encore Censi-Bouvard permettent de bénéficier de réductions ou crédits d’impôt. Dans ce contexte, ils font donc l’objet d’un formulaire spécifique : la déclaration 2044 spéciale.
Ce qui change en 2023 : vers une fiscalité allégée ?
Un amendement du Projet de loi de finances pour 2023 prévoit de doubler le déficit foncier (montant des charges déclarées par les propriétaires) dans le cadre de travaux de rénovation énergétique portant sur l’isolation des logements. Ce dispositif sera renouvelé jusqu’en 2025.
Que faire en cas d’erreur de déclaration des revenus fonciers ?
En 2023, la date limite de dépôt de la déclaration des revenus (version papier) sera le 30 mai 2023 à 23 h 59. Pour les déclarations en ligne, les dates prévisionnelles sont :
- 23 mai 2023 à 23 h 59 pour les départements 01 à 19
- 30 mai 2023 à 23 h 59 pour les départements 20 à 54
- 07 juin 2023 à 23 h 59 pour les départements 55 à 976
Sachez qu’il est tout à fait possible de corriger en ligne votre déclaration de revenus fonciers en cas d’erreur après son enregistrement, à condition de respecter les dates limites de dépôt fixées (ci-dessus).
Dans le cas d’une déclaration papier, la démarche est un peu plus compliquée. Vous devrez adresser une déclaration rectificative à votre centre des impôts en inscrivant la mention « Annule et remplace » sur la première page.
Bon à savoir : une fois la date limite de dépôt dépassée, vous devrez utiliser le service de correction en ligne des impôts, généralement accessible jusqu’à la fin du mois de décembre de l’année en cours.
Vous craignez de commettre une erreur, de choisir un régime fiscal inadapté ou de déclarer partiellement vos charges ? Faites appel à PATRIMEO Gestion Privée pour obtenir l’accompagnement d’un conseiller expert dans le domaine de la fiscalité.