Pour de nombreux investisseurs, la pierre reste un placement fiable et rentable. Il est vrai que les crises successives n’ont pas érodé le marché immobilier, qui ne se dépare pas de sa réputation de « valeur refuge ». Dans ce contexte porteur, l’immobilier locatif est une excellente alternative pour allier patrimoine et revenus, que ce soit à courte échéance, pour préparer un nouvel investissement, ou sur le long terme, pour anticiper sa retraite. Toutefois, alors que s’achève une année d’incertitudes économiques résultant de la pandémie de Covid et de la guerre en Ukraine, il s’agit de composer avec une inflation record et la hausse des taux d’intérêt. Plus que jamais, les investisseurs doivent être attentifs au rapport bénéfice/risque de leurs placements. Le secteur foncier mobilise une part importante du capital, mais peut s’avérer particulièrement rentable. Encore faut-il savoir où investir dans l’immobilier locatif pour obtenir le meilleur rendement.
En quoi consiste l’investissement locatif et quels sont ses avantages ?
L’investissement locatif consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier (habitation ou bureau) afin de le louer et d’en tirer des revenus. Ce placement prend tout son sens dans un contexte de tension immobilière, où l’offre est inférieure à la demande. Mais avant de se lancer dans ce projet d’envergure, nécessitant souvent de contracter un crédit (avec ou sans apport), il est essentiel de bien analyser le marché et ses opportunités. Il existe en effet des disparités géographiques, foncières et économiques qu’il convient de connaître et d’approfondir.
L’un des plus grands avantages de l’investissement locatif est que la mise de fonds est financée (partiellement ou intégralement) par le foncier. Les loyers versés chaque mois peuvent rembourser les échéances de prêt. L’opération est plus rentable lorsque les taux d’emprunt sont bas. C’est pourquoi une veille est indispensable pour détecter le moment le plus opportun.
D’autre part, le bien demeure l’entière propriété de l’investisseur qui peut en disposer comme il le souhaite, en respectant les règles contractuelles du bail. Il peut faire l’objet d’une transmission aux héritiers ou être revendu lorsqu’un besoin de liquidités se fait sentir. Dans tous les cas, les risques sont minimes au regard des placements volatiles.
Les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État dans le cadre des investissements locatifs sont particulièrement attractifs. Non seulement vous pouvez percevoir des revenus complémentaires, mais vous pouvez également déduire vos charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, gestion locative, etc.).
Si vous êtes amené à devoir entreprendre des travaux de rénovation pour rendre votre logement plus salubre ou plus agréable, ces derniers seront également déductibles de vos impôts.
Enfin, il existe des dispositifs de défiscalisation spécifiques qui peuvent vous permettre de profiter d’avantages fiscaux supplémentaires, comme la Loi Pinel (logements neufs) ou la Loi Denormandie (logements anciens destinés à être rénovés).
Un impératif : bien choisir la zone géographique
La zone géographique de votre futur bien est sans aucun doute le paramètre le plus important à prendre en compte. Si votre premier réflexe sera peut-être de choisir un bien situé à proximité de votre domicile ou dans votre ville, il est parfois préférable de choisir un autre secteur géographique, quitte à déléguer la gestion locative du bien.
Il ne faut pas oublier que certains territoires sont soumis à des règles strictes d’encadrement des loyers… ce qui est synonyme de revenus locatifs plafonnés.
D’autre part, les communes isolées des grands centres urbains peuvent manquer d’attractivité, ce qui limite le taux de rétention des locataires. Faites le choix des grandes métropoles, alliant dynamisme, animation culturelle et bassins d’emploi. Plus la demande locative sera forte, plus vous aurez l’assurance d’obtenir un bon rendement en continu.
Les opportunités de la Loi Pinel
La Loi Pinel, reconduite en 2023, offre la possibilité aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location en profitant d’un abattement fiscal de 21 %. Seule contrepartie : s’engager à mettre le bien en location pour une durée minimale de 12 ans. Pour le moment, ce dispositif n’est ouvert qu’à certains territoires, caractérisés par une forte tension du marché immobilier. Voici des exemples de villes dans lesquelles il s’applique : Paris et son agglomération, comprenant les grandes villes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, les grandes villes du Val-de-Marne, mais aussi Lyon, Lille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Marseille et Grenoble.
Les villes avec un taux de vacances inférieur à 5 %
Le rendement est bien sûr un critère crucial pour déterminer l’emplacement idéal d’un bien locatif. Mais, attention : vous devez également vous intéresser de près au taux de vacances, qui correspond à la part des logements inoccupés dans une commune donnée. Pourquoi est-ce important ? Parce que la concurrence sera plus grande dans les zones comportant de nombreux logements vacants. En règle générale, il est préférable d’opter pour une commune dont le taux de vacances est inférieur à 8 % (chiffre qui correspond à la moyenne nationale). Des villes comme Rennes, Paris, Montreuil, Bordeaux, Versailles, Boulogne, Lyon ou Aix-en-Provence se caractérisent par un taux de vacances plus bas.
TOP 10 des villes où investir en 2023
Voici un panorama des villes qui allient bonne rentabilité, législation souple et taux de vacances inférieur à 8 %. Elles sont classées par leur taux de rendement.
- Limoges : 6,8 %
- Nîmes : 6 %
- Amiens : 5,7 %
- Poitiers : 5,7 %
- Clermont-Ferrand : 5,4 %
- Brest : 5,3 %
- Toulon : 5,3 %
- Dijon : 5,2 %
- Marseille : 5,2 %
- Montpellier : 4,7 %
Les bons réflexes pour optimiser la rentabilité d’un bien locatif
Au-delà de la zone géographique de la commune, il faut également veiller à l’attractivité de l’emplacement du bien : proximité avec les transports, les sites culturels, les zones d’activité, les universités et les centres de formation.
Il est aussi judicieux de choisir le bon régime locatif : Les LMNP (locations meublées non professionnelles) génèrent moins de demandes que la location nue, mais les loyers sont fixés librement et les dispositifs de défiscalisation sont plus avantageux. Avec la location nue, le taux de vacances est plus faible et le propriétaire n’a pas l’obligation d’entretenir ou de remplacer les équipements et meubles usagés.
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