Avec la hausse régulière des prix de l’immobilier, investir dans la pierre est sans doute l’un des placements les plus prudents sur le long terme. Si cet investissement permet de développer son patrimoine, il est aussi possible de défiscaliser grâce à l’immobilier. Loi Pinel, Loi Malraux, Loi Denormandie, SCPI, etc, il existe de nombreux dispositifs qui permettent d’investir dans la pierre et de réduire ses impôts. Voici nos conseils pour vous aider à défiscaliser grâce à l’immobilier.

Investir en loi Pinel pour préparer sa retraite ou commencer à se constituer un patrimoine

La loi Pinel est sans doute le dispositif de défiscalisation le plus connu parmi la multitude de solutions existantes. Prorogée jusqu’en 2024, elle vise à encourager le placement d’argent dans l’immobilier locatif neuf en octroyant aux investisseurs une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 €. Cette exonération partielle se plafonne à 300 000 € d’investissement par personne et à 5 500 €/m² de surface habitable.

Comment défiscaliser au moyen de la loi Pinel ? Pour prétendre à la réduction d’impôts proposée par le dispositif Pinel, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un bien neuf en zone tendue qu’il s’engage à mettre en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Selon la durée de location qui aura été choisie, la réduction d’impôt sera de 12 %, 18 % ou 21 %. Ces taux de réduction sont garantis pour les acquisitions réalisées en 2022 mais ne pourront excéder 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024

La loi Denormandie pour investir dans la rénovation de bien immobilier

Vous vous interrogez sur comment défiscaliser en plaçant votre argent dans la vieille pierre ? La loi Denormandie a été pensée pour vous. Remaniée et élargie en 2020, la loi Denormandie a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2023. Ce dispositif vise à encourager l’investissement dans l’immobilier ancien. La réduction d’impôts accordée par cette loi va jusqu’à 21 % du prix de revient total du bien acheté (achat, coût des travaux de rénovation, etc.). Le coût d’acquisition est plafonné à 300 000 €.

Pour bénéficier de l’abattement fiscal, les investisseurs sont tenus d’acheter un logement dans un quartier ancien dégradé. Les travaux à accomplir doivent représenter a minima 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent avoir rapport à l’amélioration de la performance énergétique à hauteur de 20 % au minimum ou à la création d’une nouvelle surface habitable. Une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans est également obligatoire, ceci pour une réduction d’impôt s’élevant à hauteur de 12, 18 ou 21 % du prix du bien.

Défiscaliser en investissement sur les monuments historiques avec la loi Malraux

La loi Malraux soutient l’investissement dans les immeubles à caractère historique ayant vocation à être mis en location. L’avantage fiscal dont fait bénéficier ce dispositif est fonction de l’emplacement du logement. Son taux est de 22 % pour les biens localisés sur un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP et de 30 % pour ceux situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV.  Le plafond de ce genre d’investissement est de 400 000 € pour une durée de 4 années consécutives.

L’engagement locatif pour les immeubles acquis par ce dispositif est de 9 ans minimum et ne s’accompagne d’aucun plafonnement de loyer

Également disponible en SCPI et accessible dès 20 000€, la loi Malraux en SCPI ne demandera aucune gestion ni suivi de travaux et reste la solution la plus simple pour investir en confiant votre projet à un professionnel du secteur.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

L’investissement locatif est un excellent placement pour défiscaliser grâce à l’immobilier. Plutôt méconnu des particuliers, le statut de loueur meublé non professionnel offre un abattement de 50 % sur les revenus. Il existe également le meublé de tourisme qui offre un abattement de 71 %. 

Comment défiscaliser au moyen de ces régimes ? Pour être éligible à l’un ou l’autre de ces statuts, vous devez procéder à une inscription auprès du greffe du tribunal de commerce (cela se fait sur simple déclaration sur le site de l’URSSAF) que vous destinez à la location et, par la même occasion,  choisir votre régime d’imposition

Deux avantages substantiels relatifs à ce statut sont à noter. Le statut LMNP peut être cumulé avec le dispositif Censi-Bouvard, ce qui permet d’optimiser encore plus la fiscalité.

11 % de réduction d’impôts avec la loi Censi-Bouvard

Portée par le vieillissement des populations et par les besoins croissants d’hébergement en établissements médicalisés, la loi Censi-Bouvard soutient l’investissement dans les EHPADs et dans les résidences de service. Cette loi dont la suppression théorique est pour fin 2022 vient en complément du statut LMNP. Le taux de réduction d’impôt dont il fait bénéficier est de 11 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 €.

Comment défiscaliser en s’aidant du régime Censi-Bouvard ? Pour bénéficier de la réduction d’impôts, le contribuable devra acquérir un bien proposant au moins trois services (nettoyage, réception, restauration…) en plus de l’hébergement. Il est également tenu, dans un délai de 12 mois après l’acquisition, par un engagement de mise en location durant 9 ans minimum. Enfin, il a le devoir de déclarer ses revenus au régime micro-BIC. Bonne nouvelle : pas de nécessité d’inscription au RCS.

Dispositif du déficit foncier

Vous avez réalisé un investissement locatif pour lequel vos charges sont supérieures à vos revenus ? Le dispositif du déficit foncier est le coup de pouce fiscal qu’il vous faut. Ce mécanisme permet à tous les investisseurs en possession d’un logement destiné à la location nue d’imputer les travaux de réhabilitation ou de rénovation sur les loyers perçus. Le montant imputable est plafonné à 10 700 €/an et est reportable sur 10 ans.

Comment défiscaliser en actionnant le levier du déficit foncier ? Pour optimiser sa fiscalité en s’aidant du déficit foncier, le contribuable devra posséder un immeuble à usage d’habitation. Il est tenu à un engagement de mise en location de 3 ans minimum et est obligé d’imposer ses revenus locatifs en régime réel. Il est à signaler que seuls les déficits résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global de l’année.

SCPI spécifiques à la défiscalisation

De plus en plus plébiscitées par les investisseurs, les investissements en immobilier collectifs accessible dès 10 000€ couvrent de nombreux secteurs : bureaux, commerces, habitation, viager, plateforme logistique, hôtels, cliniques et établissements de santé, universités privées, en France et à l’étranger…

Sans surprise, il en existe sur le marché, qui sont orientés vers la défiscalisation immobilière. Vous pouvez trouver des SCPI en loi Malraux, des SCPI orientées Monuments Historiques, des SCPI en déficit foncier, SCPI PINEL soumis à des durées de détentions d’au moins 15 ans et réservé à des investisseurs qui disposent d’un horizon long terme. 

Comment défiscaliser en investissant dans une SCPI orientée vers la défiscalisation ? Pour bénéficier des avantages fiscaux que procurent les SCPI, vous pouvez soit ouvrir un compte d’investissement dans votre banque, soit vous tourner vers un courtier en ligne.

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